Посуточная сдача в аренду квартир: быть или не быть?

На первый взгляд, законопроект призван найти компромисс между жильцами и собственниками жилья, которые желают получать доход от сдачи в аренду принадлежащей им недвижимости. Но есть нюансы.

Наем жилья на короткий срок

Эксперты Общественного совета при федеральном Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства отмечают, что данный документ не отразится на постоянно становящихся темой острых обсуждений трудовых мигрантах. Они в подавляющем большинстве арендуют жилье на довольно продолжительный срок. Однако некоторые специалисты уверены, что новый закон на практике может прекратить такое явление, как посуточная аренда квартир в многоквартирных жилых домах, в принципе.

В Государственной Думе России готовят поправки ко второму чтению данного проекта. Согласно им, разрешено будет сдавать квартиру на сутки только в тех ситуациях, когда на это согласны соседи и неудобств для них не создается. В комитете нижней палаты федерального парламента по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству отметили, что не менее трех четвертей, или 75 процентов, жильцов многоквартирного дома должны разрешить сдачу находящихся в нем квартир в аренду на сутки, проголосовав за это на общедомовом собрании. Только так, по мнению разработчиков закона, могут быть соблюдены законные интересы граждан, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников. Поставив себя на место участника собрания жильцов, каждый наш читатель легко поймет, что такое количество голосов соседей в поддержку посуточной сдачи квартир потенциальным арендодателям собрать будет непросто.

По требованию Конституционного суда

Именно по нему был подготовлен проект законодательного акта, запретивший по формальным признакам приравнивать аренду квартир на сутки к гостиничному бизнесу. Кроме того, Конституционный суд предложил Государственной Думе урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный посуточный наем. После того как закон будет принят, собственники квартир смогут сдавать их на основании договоров найма, безвозмездного пользования или аренды. В последнем случае речь идет о юридических лицах.

Как сообщили в парламентском комитете по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, своим постановлением Конституционный суд указал на необходимость отобразить в Жилищном кодексе Российской Федерации несколько важных постулатов. Во-первых, речь идет о праве собственника на распоряжение своим имуществом, в перечень вариантов которого входит и посуточный наем. С другой стороны, важной задачей является обеспечение права всех остальных жильцов дома на защиту комфортного существования, поскольку ежедневная «ротация» соседей вызывает у других жильцов дома в основном негативные эмоции. А для того чтобы юридически регламентировать посуточную аренду, нужно четко определить, что же является собственно «краткосрочным наймом». И на какой период это распространяется – на час или несколько, на день или на месяц. Это же касается и регистрации договоров подобного найма, и, конечно, налоговых отчислений.

В Общественном совете при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства России подчеркивают, что требования будущего закона будут установлены, в основном, в поле нефинансового характера. К примеру, собственник квартиры должен будет уведомлять нанимателя о правилах проживания и, конечно, зафиксировать его данные для возможного возмещения потенциального ущерба, в том числе и общему имуществу многоквартирного дома. Кроме того, в планах у законотворцев есть инициатива, предусматривающая административную ответственность для собственников жилья при неисполнении или нарушении ими требований о посуточной сдаче помещений в аренду.

Гостинца или жилое помещение?

Как подчеркивают аналитики, в том случае, когда у собственников помещений, сдающих их в аренду посуточно, по различным причинам не сложились отношения с соседями, целесообразнее переходить на длительный наем. Как правило, недовольные граждане, проживающие по соседству, стараются обращаться во все органы власти, в том числе в налоговые. Продолжать бизнес в таких обстоятельствах сложно.

В Общественном совете при федеральном Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства отмечают, что готовящийся к принятию проект закона станет первым шагом к более глобальному разграничению оказания услуг гостиничного комплекса и предоставления помещений в краткосрочный наем. Это важно для нормальной жизни граждан в многоквартирных домах и учета их интересов. В связи с тем, что посуточная аренда квартир достаточно популярна и выгодна, нужно учесть интересы всех. Тех, кто получает доход от этого, тех, кто снимает жилье по сравнительно небольшой стоимости, и, конечно, тех, кто страдает от частой смены соседей. Ведь никто не хочет беспорядка в своем доме, поэтому вполне логично, чтобы тот, кто получает доход, нес и ответственность за поведение съемщиков, располагал их паспортными данными.

Репутация дороже

Мой знакомый из Ставрополя Валерий, занимающийся сдачей жилья в аренду на краткосрочный период, строго придерживается таких требований. Он старается работать максимально прозрачно и честно. Валерий говорит: «Паспортные данные мы требуем безусловно. Кроме того, у меня и моих коллег, которые работают «в белую», есть и свой «черный список». Все, как и у других предпринимателей, предоставляющих услуги: у владельцев гостиниц, кафе, ресторанов и так далее. И даже если набедокуривший когда-то раньше на сдаваемой мной в аренду жилплощади человек решит сменить номер телефона, то сделать это с паспортом так же легко не получится. Дебоширы мне встречались в работе неоднократно, и каждый раз после проверки документов я немедленно прекращал с ними какое-либо взаимодействие. Репутация дороже».

Удар по туризму?

Как опасаются в Координационном совете по развитию внутреннего и въездного туризма при федеральном кабинете министров законопроект вынудит представителей индустрии кратко-срочного найма уйти в тень. Ведь в сдаваемых посуточно квартирах живут туристы, которые зачастую не могут себе позволить оплатить номер в отеле.

В этом экспертном сообществе считают, что согласие соседей нужно получить с целью борьбы с ночлежками и борделями, где обитают асоциальные личности, реально приносящие ущерб и угрожающие безопасности простых жителей. А вот посуточно сдаваемые квартиры играют огромную роль в развитии туризма. Именно в этих целях Министерство экономического развития страны еще четыре года назад ввело для них ОКВЭД – общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Наличие договора краткосрочного найма и правил проживания подразумевает, что гость исполняет Закон о тишине, о курении ровно так же, как и остальные жильцы дома.

Перспективы рынка

Как предполагает ряд аналитиков, законопроект в своем нынешнем виде, то есть в варианте первого чтения, не ухудшит положение участников рынка. В то же время новые предложения по его доработке могут существенно ударить по «белой» части индустрии «короткой» аренды, снизить доходы граждан, а кого-то вообще лишить средств к существованию, в частности некоторых пенсионеров. Ряд планируемых поправок может практически запретить посуточную аренду в многоквартирных домах. Ведь для таких арендодателей представляется нереальным получить разрешение от соседей на сдачу своей жилплощади.

В таком случае, как считает ряд экспертов, посуточная аренда исчезнет из нашей практики. Этот фактически гостиничный бизнес требует от его организаторов определенных навыков. Чаще всего им занимаются не собственники жилья, а арендаторы – либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели. Они, в свою очередь, сдают квартиру, а чаще не одну, а целый пул, в субаренду.

– Это действительно так, – подчеркивает ставрополец Валерий, который занимается этим видом бизнеса. – Лично я сдаю в посуточную аренду только принадлежащую мне недвижимость. Поэтому и масштабы у меня скромнее. А многие работают с квартирами, взятыми в субаренду, где оборот куда глобальнее.

Реалии определит время

Ряд экспертов подчеркивает, что в случае принятия нового закона сдавать квартиру посуточно станет не просто труднее, а практически невозможно. Самые резонные вопросы, возникающие в этом плане: каким образом арендодатели должны будут получать согласие жильцов многоквартирного дома? Будет это происходить через общедомовый чат или через проведение общедомового собрания? Как это сделать, если часть владельцев недвижимости в домах проживает по иным адресам, не оставляя своих контактов, или часть квартир сдано в аренду и доступа к их собственникам нет? А некоторые помещения просто стоят закрытыми, так как приобретены «на вырост».

В этой связи аналитики полагают, что предлагаемая мера, по сути, является запретительной. Ведь собственников помещений в многоквартирном доме сложно даже собрать вместе. То есть получение разрешения на посуточную аренду будет практически невозможно. Следовательно, арендодатели, скорее всего, будут уходить в тень, а конфликты между ними и арендаторами, с одной стороны, и жильцами многоквартирных домов, с другой – приобретут новый накал.

Как считает ряд экспертов, законодателям разумнее было бы требовать согласия только от соседей по этажу и проживающих выше и ниже того места, где сдается квартира. Данное ограничение стало бы хоть сколько-то реальным для арендодателя, а также вполне гарантировало бы спокойствие в доме. Ведь вряд ли потенциально беспокойные съемщики посуточных квартир потревожат всех без исключения жителей большого многоквартирного дома.

Кроме того, аналитики полагают, что при закрытии государством сегмента краткосрочной аренды удар, прежде всего, будет нанесен по небогатым туристам. А вот цены в гостиницах при исключении такого варианта конкуренции непременно вырастут.

В заключение

Поддержавший со мной откровенный разговор Валерий резюмировал ситуацию так: «Безусловно, и в нашем бизнесе есть нечестные и «грязные» участники. Как есть и таковые среди тех, кто берет жилье в аренду на короткий период. Но и тех, и других абсолютное меньшинство. Первых выдавливают, вторых блокируют. Пока закон не принят, рано о чем-либо беспокоиться. Но лично я точно не собираюсь заниматься в нашей стране «теневым» бизнесом. Себе дороже выйдет. Найду возможность, как перепрофилироваться. А те, кто и раньше работали «в темную», наверняка так и продолжат. Им никакой закон не указ».